Постоји добар разлог зашто милиони људи сваке седмице гледају Фикер Уппер, Флип или Флоп, Рехаб Аддицт и ову Стару кућу. Без обзира да ли их занима преуређење кућа, обнова или програми који се фокусирају на агенте за некретнине, Американци очигледно имају опседнутост стамбеном индустријом и каријерама које се врте око ње. Али нас нису освојиле само телевизијске емисије. Према ГАЛЛУП Невс, некретнине су најомиљеније улагање међу Американцима. У ствари, 34 одсто људи каже да је то најбоље дугорочно улагање.
Да бисмо боље разумели како људи зарађују на тржишту станова (и успут разоткривали неке велике телевизијске заблуде), разговарали смо са четири жене које су зарадиле импресивне суме кроз све врсте пројеката некретнина. Било да је реч о споредној гужви или њиховој пуној каријери, ево како стварни људи - не телевизијске звезде - то раде.
Адела Мизрацхи, 41, Флиппер
Локација: Предграђа Чикага
Занимање: Менаџер комуникација и блогер на Реад Ми Флипс
Број некретнина: 2 (за сада)
Године у некретнинама: 1.5
До сада зарађени новац: 117.000 долара
Шта вас је привукло у некретнинама? Одувек сам посматрао имовину као темељ дугорочног богатства. Мало је бољи економски успони и падови. То је имовина, земља - нешто поседујете. То није попут залиха да заиста не знате шта поседујете.
Како сте започели? Мој дечко Јохн и ја смо почели да се дружимо, а он се пре потукао. Он је лиценцирани агент за промет некретнинама у компанији Марк Аллен Реалти. У року од шест месеци од када смо се упознали, куповали смо прву некретнину и премештали је.
Да ли је важно имати партнера? Не бих могао без Јохна. Он ради сву анализу тржишта и ради много посла - тако смо уштедјели много новца. То је посао са пуним радним временом између нас двоје.
Најизазовнији део: Највећа препрека је добијање од нуле до једне имовине. Након што прођете први, толико се учења догоди да постаје јасно да ли је вредно то поново учинити. Све вријеме дајемо понуде.
Проналажење поузданих и разумних извођача радова је још један велики изазов - готово је као два супротна краја спектра. Ако су поуздани, највероватније наплаћују много више.
А поступак издавања дозвола може бити неодољив. Мислим да много људи не разуме како бирократска села могу бити. На пример, ми у папирологију стављамо дозволу и потребно је месец дана до шест недеља да се нешто врати. И не можете дирати кућу прије него што добијете дозволу.
"Требао бих написати књигу под називом" Шта вам ХГТВ не говори. "
Колико новца вам треба да започнете: Требао бих написати књигу под називом Шта вам ХГТВ не говори . Оно што ме излуђује су брзи прорачуни. Постоје трошкови држања, порези, осигурање, камате - све се то сабире. Такође не узимају у обзир трошкове некретнина. У кући коју смо купили и продали за 275.000 долара, потрошио сам 13.760 долара на трошкове некретнина.
Требало би да буџет за затварање трошкова куповине, који су 1, 5 процената купопродајне цене, трошкове затварања на продају, који су 1, 5 процената вредности за поправку (АРВ), накнаде за некретнине, које су 5 процената АРВ-а, и држање трошкова који покривају порезе, осигурање, комуналије и камате, које обично процењујем између 1.000 и 1.500 долара месечно. Затим све то морате додати трошковима имовине и трошковима обнове. Обично радимо 5-10-постотни тампон за неочекиване трошкове који настану током обнове. И морате се запитати, могу ли себи приуштити да изгубим новац на овоме? јер се то може догодити.
Најбољи савети за почетнике: удвостручите количину времена за коју мислите да ћете требати да потрошите на то. Ако мислите да ће вам требати месец дана, промените то на два. А ваш први пројекат ће увек требати пуно више времена, јер још увек тестирате воде, а кад једном сазнате шта вам се свиђа, поновит ћете то од куће до куће.
Јамие Цроуцх, 33, агент и менаџер имовине
Локација: Тулса, Оклахома
Занимање: брокер за некретнине, предузетник и менаџер имовине
Број некретнина: 4 (укључујући и њену кућу) плус 35 којима управља
Године у некретнинама: 14
До сада зарађени новац: 200.000 долара +
Шта вас је привукло у некретнинама? Када дугорочно поседујете некретнине, ми то називамо будењем јер чим се пробудите, зарађујете поседовањем некретнина за изнајмљивање. Они стварају приход без да морате да идете на посао. Леп је споредни ресурс, и свако то може учинити. Уместо да имам 401 хиљаду, моје пензионисање ће бити наша инвестицијска имовина. Када се приближим старосној доби за пензију, они ће им бити исплаћени, тако да ће сав тај новчани ток од најамнине бити оно што зарађујем за своје пензионисање.
Како сте започели? Некретнине су ми у крви. Моји родитељи су у дјетињству посједовали некретнине за изнајмљивање, а са 19 година су ме питали да ли бих био вољан да почнем да управљам њима. Када сам ишао на факултет, уморио сам се од некретнина и добио лиценцу за продају некретнина.
Започели смо изградњом сопствене имовине (супруг извођач радова), а продајући ту кућу, успели смо да зарадимо довољно новца да одложимо и започнемо са улагањем у некретнине.
Да ли је важно имати партнера? Мој муж је мој бесплатни рад. Веома је згодан, а ради за комерцијалну компанију за уговарање.
Најизазовнији део: Најтежи део за мене је био почетак. Прије 2008. године, индустрија кредитирања била је много другачија. Сада више зајмодаваца захтијева око 20 посто мање, тако да је заиста тешко започети ако немате готовину.
Најбољи начин да започнете је претворити ваш дом у некретнину за изнајмљивање када сте спремни за усељење - тако то чини већина људи јер је тешко смислити потребних 20 процената смањења. Једном када започнете, постаје бескрајно лакше.
"Ако о томе ништа не знате и слепо скочите у њега ... један лош посао потпуно ће вас избрисати."
Најзаслужнији део: Тешко је узгајати ваше богатство и некретнине су били сјајан ресурс за мог супруга и ја за то. Почели смо улагати у двадесете године.
Колико новца вам је потребно да започнете: То зависи од пуно фактора. Некретнине нису сечене и суве. Сваки договор је другачији. Препоручујем „50-постотно правило“: Ако имате некретнину која вас занима, можете истражити колико би та најамнина узела, а онда процените да ће око 50 процената те кирије бити за трошкове, осигурање, поправке итд. Тада одређујете која ће бити ваша хипотекарна уплата и ако новчани ток тече, а ви зарађујете, то захтева да се то даље размотри.
Најбољи савјет за почетнике: Морате схватити шта желите да некретнине ураде за вас. Да ли желите да то буде ваш пензиони план и помогнете му да то допуни? Да ли покушаваш да зарадиш брзо? Морате схватити који сте циљ и тада пронаћи некога из ваше околине, ментора, који ће вас провести кроз њега и објаснити муке и пропусте.
Такође желите да будете сигурни да имате добар тим - да имате добављача којег знате и коме верујете, ЦПА који ће вас водити кроз порезе, менаџера имовине ако не желите сами да га управљате и агент за некретнине који је специјализован за инвестиције. Ако о томе ништа не знате и слепо скочите у њега, онда ће вас један лош посао потпуно избрисати.
Ницхоле Стохлер, 44, предузетник
Локација: Сцоттсдале, Аризона
Занимање: предузетник, породични дом и хотел инвеститор
Број некретнина: 1 хотел и 3 куће
Године у некретнинама: 8
До сада зарађени новац: "Учетворостручили смо почетну инвестицију у 2012. у року од четири године."
Шта вас је привукло у некретнинама? Били смо две године у браку; заиста нисмо имали новца, тако да сам проводио пуно времена читајући личне књиге о финансијама и кроз тај процес наишао сам на богаташа и сиромашног оца . Одмах смо се пријавили да идемо на семинар о некретнинама како бисмо сазнали о улагању и ускочили смо одмах.
Како сте започели? Сазнали смо да је универзитет у нашем граду поседовао неколико објеката, али није желео да управља њима, па смо их све добили уз финансирање продавца. Нисмо морали да узимамо кредите, али морали смо да смислимо уплате и користили смо аванс за кредитну картицу. Нисмо заправо знали шта радимо. Реалност је да вас семинар савлада, али они нису у практичном менаџменту и ономе што стварно спада у њега. Било је толико комада које нисмо разумјели.
Нисмо били успешни у томе. На крају смо морали да вратимо некретнине, изгубили смо новац за то време и имали смо дуг од аванса на кредитној картици. Ноћу сам се будио, нисам могао спавати, питајући се како ћемо се сами извући из ове рупе. Наше решење било је да продамо кућу и преселимо се с мојим родитељима.
Дуго нисмо инвестирали. Потом сам се 2011. године поново поклонио и помислио да бисмо могли боље. Успјели смо други пут, али никад нисмо заборавили кроз шта смо прошли.
"Пробудио сам се ноћу, нисам могао спавати, питајући се како ћемо се извући из ове рупе."
Да ли је важно имати партнера? Мислим да то није потребно, али помаже да се подели оптерећење.
Најнапорнији део: Помоћ људима. Мој супруг је заиста поносан на једног од наших управника имовине. У животу је починио неке грешке и служио је вријеме у затвору због ненасилних злочина, тако да му нико не би дао шансу. Мој муж је видео да је напоран радник и неко ко има вођа вештине, па му је помогао да научи ужад. И кад смо продали ту некретнину, мој муж је препоручио тог истог господина новим власницима, они су га узели, повећали му плату и сада он управља с три имања.
Колико новца вам је потребно да започнете: Да ли ћете живјети у некретнини или већ имате своје примарно пребивалиште и купујете га искључиво као инвестицијску имовину? То је заиста важна одлука, јер ако живите у некретнини, можете добити ФХА (савезну стамбену управу) зајам, ВА (ветеран послове) или зајам с врло мало новца. У ствари, ВА је нула новца.
То зависи од тржишта, али тренутно вам је потребно око 25 процената откупне цене. У већем делу земље тренутно бисте могли коштати око 200.000 долара за кућу, а требаће вам 25 одсто. Требаће вам и неке резерве.
Најбољи савет за почетнике: Некретнине су вредне, али вреде али нису савршени, па испуните своја очекивања на правом нивоу. Планирајте полаку изградњу - можда једно имање годишње.
Такође, затражите помоћ. Већина других инвеститора ће вам помоћи - ићи у групу заједнице или скуп за састанке. А БиггерПоцкетс.цом даје један од највреднијих бесплатних ресурса за све који желе уложити у некретнине.
Кеисха Блаир, 40, посједник
Локација: Оттава, Канада
Занимање: изнајмљивач, предузетник
Број некретнина: 3 (2 у Канади и 1 у Нев Иорку)
Године у некретнинама: 10
До сада зарађени новац: пружио ми је ону врсту финансијске слободе за коју знам да ли морам одвојити слободу. Након што ми је супруг умро, узео сам неплаћену суботњу годину дана и некретнине су стале иза тога. А један од разлога због којег могу да приуштим своје троје деце у приватну школу је због некретнина.
Како сте започели? Почео сам пре деценију када сам схватио да пензије послодаваца не дају оно што могу бити. Почели смо улагати у некретнине како бисмо надокнадили тај јаз. У то време заправо нисам имао идеју о залихама. Мене су више занимале опипљиве инвестиције које сам могао да видим. Некретнине су биле једна од тих опипљивих добара до којих сам могао возити сваки дан и погледати их. Почели смо с малим са само једним кондомом који је био у нашем крају и којег неће бити тешко унајмити, јер се налазио у близини у близини школа, паркова, аутобуских станица и неколико садржаја.
Да ли је важно имати партнера? Почео сам улагати у некретнине када је мој муж био жив. Урадили смо то заједно. [Након што је умро] Одлучио сам да задржим [имања] и идем сам. Задржао сам све своје инвестиције и то је нешто најбоље што сам икада учинио. Охрабрио бих самохране жене или чак оне удовице да некретнине сматрају инвестицијом. Може се сам.
"Кад се живот изненада преокрене, ви сте попут, хвала богу да имам ове инвестиције. Жене би требале размишљати о диверзификацији својих улагања. Увек је добро бити спремна."
Најузазовнији део: Након што је мој супруг преминуо, то је заиста било изазовно. Он би већину послова обављао у погледу имовине и одржавања исте. Такође је био и ЦПА, тако да је обављао рачуноводствено време. Завршио сам запошљавање управитеља имовине. Било је скупље, али и повољније.
Друго што сматрам изазовним су слободна радна места. Рецимо да имате упражњено место шест месеци, морате толико дуго да носите имовину без икаквог примања. А са слободним радним местима долази до промета и мора се имовина поново припремити за нове станаре. Промет је скуп.
Најугледнији део: Флексибилност да се одмори, да се бринете о малој деци или да следи друге интересе или каријере. Нисам чак ни улазио у то размишљајући о тим стварима, али тада ми је муж умро кад сам имао 31 годину. Када се твој живот изненада преокрене, онда си као, хвала богу, имам ове инвестиције, јер ће ми помоћи брига о деци. Жене би требале размислити о диверзификацији својих улагања. Никад се не зна и увек је добро бити спреман.
Колико новца вам треба да започнете: требате имати довољно средстава и финансијски јастук. Постоје различити начини за то - искоришћавање, рефинансирање, ХЕЛОЦ (хоме екуити линија кредита). Али шта год да је, немојте се превише уздржавати.
Тешко је одредити цифру, али морате имати довољно за почетни износ и одржавање. За одржавање издвајам мали износ попут 150 УСД месечно. Довољно да, ако се нешто догоди, ако постоји хитна ситуација, могу да га финансирам.
Такође би требало да буџетујете три до шест месеци без станара. У већини случајева завршите с некретнинама без станара и не можете се оглашавати за станаре до истека рока затварања, тако да вам може вратити четири мјесеца - најгори случај, шест мјесеци. Можда откријете да нису идеални и да ћете их морати одбити јер мислите да се можда неће догодити. Морао сам да одустанем од прихода само да бих могао да нађем правог станара.
Најбољи савет за почетнике: Мој најбољи савет је да се осврнете на подручја где се цене некретнина не само повећавају, већ ће бити и привлачне изнајмљивачима - око универзитета, у близини предузећа, у ходнику у центру града. Иако је нешто скупљи, дефинитивно успева, јер је ризик за упражњено радно место и промет мањи. Никада не улажем у имовину у којој не бих живео.
